AHDR-2024-01014

安政办发〔2024〕20号

安化县人民政府办公室

关于加强物业管理工作的通知

各乡镇人民政府，县人民政府各局办、直属机构，各垂直管理单位：

为进一步提高我县物业服务水平，切实满足人民群众对美好居住生活的需求，根据住房和城乡建设部等10部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）和《湖南省物业管理条例》等要求，经县人民政府同意，现就加强物业管理工作的有关事项通知如下：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入推进物业管理与基层党建、社区治理相融合，积极探索物业管理工作新机制，进一步提升住宅小区物业服务管理水平，不断改善住宅小区居住环境，切实维护相关主体合法权益，有效规范物业企业履责，加快实现我县物业服务高品质多样化发展。

二、总体目标

不断建立健全我县物业管理机制，树立“美丽小区、幸福小区、智慧小区”的工作理念，全面构建“政府主导、住建主管、属地主抓、部门配合”的物业管理新格局。

三、组织机构

成立安化县物业管理工作专班（以下简称专班），由县住建局主要负责人任组长，成员单位包括县人民法院、县发改局、县应急管理局、县司法局、县卫健局、县城管执法局、县消防救援大队、县市监局、县公安局、县自然资源局、县教育局、县人社局、县科工局、县信访局、县文旅广体局、县财政局、县民政局、市生态环境局安化分局和各乡镇人民政府，专班办公室设县住建局，负责专班日常工作。

四、工作机制

（一）建立联合执法机制。按照属地管理原则，由各乡镇牵头，县住建局、县应急管理局、县城管执法局、县消防救援大队、县市监局和县公安局等部门组成联合执法工作队，对物业管理范围内未按合同约定履行责任的违约、违规和违法行为进行依法处置。同时，专班至少每半年召开一次会议，研究处理执法过程中存在的相关问题。

（二）建立物业管理投诉处理机制。加快构建“县、乡镇、社区三级管理”工作机制，进一步完善综合协调、监督管理和矛盾调解工作制度。县住建局、县信访局要根据职责分工，指定相关部门处理物业管理投诉事宜，相关部门要及时对物业管理企业依法作出处理，妥善处理好业主、业主委员会和物业服务企业间的矛盾纠纷。

（三）建立物业管理区域安全生产日常监管机制。各乡镇要加强对装饰装修活动的监督检查，畅通投诉渠道，及时受理群众和物业服务企业的相关诉求。属于职责范围内的，要及时依法处理；属于其他部门职责范围的，要及时移交。同时，要将居民住宅区消防安全管理纳入基层社会治理和网格化管理，严格落实消防安全管理措施，加强消防宣传教育，并指导社区居民委员会开展群众性消防工作。对住宅物业管理主体不明的，由社区居民委员会组织业主、物业使用人签订防火协议，明确消防安全管理责任人。县住建局要联合县应急管理局、县消防救援大队、县城管执法局不定期对物业管理区域进行安全生产检查，严防安全事故发生。

五、职责分工

（一）县直相关部门

县住建局：

1.对物业企业进行业务指导，对服务质量情况、义务履行情况和信息公示情况进行监督管理；

2.对前期物业服务招投标活动进行监督、管理和备案；

3.对物业服务合同进行备案；

4.对物业承接查验活动进行监督、管理和备案；

5.对物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

6.对物业专项维修资金的使用、申请及拨付进行审核；

7.对物业管理区域的室内装饰装修进行监督管理；

8.法律法规规定的其他职责。

县城管执法局：

1.对擅自占用物业管理区域内业主共有道路、绿地或者其他场地进行建设的行为进行依法查处；

2.对擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行依法查处；

3.对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面及在非承重外墙开门、开窗的行为进行依法查处；

4.对在建筑物和构筑物外墙、楼道，或公共设施、路面、立杆、树木等张贴广告或涂写刻画广告性文字、图案，或擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行依法查处；

5.对擅自改变已建成并投入使用建筑物、构筑物使用性质的行为进行依法查处；

6.对物业管理区域内擅自占用或破坏绿化用地、设施建造车位等设施的行为进行查处；

7.对擅自拆改供水、供气管道和设施等危害建筑安全的行为进行及时制止和依法查处；

8.对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行依法查处；

9.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

县市监局：

1.对不遵守政府指导价管理，擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的（具体包括：超过政府指导价标准收费、擅自设立强制性收费项目、不实行明码标价或不按规定明码标价等违反价格法律法规规定的行为），依法予以处罚，并做好对相关投诉事件的处理；

2.对物业管理区域内的电梯、锅炉、压力容器等特种设备进行安全检查和事故调查处理，并督促使用单位或物业服务企业做好特种设备注册登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等工作；对特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为进行依法查处；负责处理“住改商”核准登记注册和因电梯维保不到位引起的相关投诉。

县公安局：负责组织开展社区警务工作，加强对物业管理区域内的治安防范；督促落实安全防范设施建设，强化对物业安保人员的监管，开展对监控安防的监督检查；对物业服务项目交接过程中存在的违法犯罪行为和住宅小区内影响公共安全、秩序的违法违规行为进行依法查处。

县自然资源局：负责全县新建住宅小区的统一规划，并按规定配置各类配套设施；对物业管理区域内的规划申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题；协同相关部门依法查处住宅小区内的违法行为；做好相关投诉事件的处理。

县消防救援大队：依法行使城镇居民住宅区消防安全综合监管职能，负责组织开展火灾预防、消防监督执法、消防宣传教育、有关火灾事故调查处理和火灾现场扑救等，并承担应急救援工作，做好对专职消防队、志愿消防队的业务指导和指挥调度；对违反消防规定的违法违规行为进行依法查处。

县发改局：负责处理物业收费方面的政策咨询、投诉和纠纷；研究建立与物价指数上涨及劳动力成本提高相关且质价相符的物业服务收费政府指导定价机制。

县应急管理局：负责统筹协调县消防救援大队在物业管理区域内开展消防安全管理工作，并对其消防设施设备的维护、保养和运转等进行定期检查。

县卫健局：负责加强对物业管理区域内居民饮用水（特别是二次供水）的卫生监测；履行饮用水卫生监督职能，督促物业服务企业建立用水卫生管理制度；对擅自利用住宅从事餐饮等影响环境卫生的经营性活动进行依法查处；做好相关投诉事件的处理。

县民政局：负责配合相关部门指导居民委员会做好业主大会和业主委员会的组建、换届选举以及日常工作处理；进一步完善现代社区治理体系，将物业管理纳入基层社会体系治理重点内容，着力构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局。

县教育局：负责依法查处未经许可利用住宅擅自从事办学、托管、办培训班等相关经营活动的行为；加强物业管理区域幼儿园的管理；做好相关投诉事件的处理。

县司法局：负责指导乡镇、社区人民调解组织做好物业管理矛盾纠纷调解。

县人民法院：负责加快处理恶意拖欠物业费的案件，开通快速审判绿色通道，切实维护物业企业和业主的合法权益。

县人社局：负责督促物业服务企业及时与员工签订劳动合同、办理社会保险和支付工资等；做好相关投诉事件的处理。

县文旅广体局：负责做好小区居民全民健身工作，指导小区落实全民健身设施、设备和器材；做好相关投诉事件的处理。

市生态环境局安化分局：负责对物业管理区域周边工业企业的排污行为和工业噪音实施监督管理，并对有关违法行为进行依法查处；做好相关投诉事件的处理。

县财政局：负责统筹安排物业管理工作经费，并对资金的使用进行监督检查。

县科工局：负责做好通信运营商有序进入物业管理区域和光纤入户工作；进一步规范通信（弱电）建设和经营，协调通信运营商做好住宅小区通信信号维护工作；配合县住保中心开展既有小区品质提升、老旧小区改造强弱电、管网清理整治、规范设置等工作；牵头组织通信单位对小区管线管网杂乱现象开展综合整治；做好相关投诉事件的处理。

县信访局：负责做好物业管理方面的信访登记、接待、转办和督办等工作。

其他相关主管部门：按照职责分工做好物业监督管理相关工作。

（二）各属地乡镇

1.指导业主大会、业主委员会依法履行职责；

2.指导物业服务企业依法履行义务，并根据《物业服务合同》，对服务实施情况进行常态化监管；

3.建立物业管理矛盾投诉调解机制，协调处理各类物业管理纠纷；

4.协助主管部门对辖区内物业服务企业进行考核和评先评优推荐，指导开展物业承接查验及公示，确保物业项目有序交接；

5.负责做好辖区内物业管理小区的综合治理、创文巩卫、垃圾分类及党建等工作；

6.指导辖区内居民委员会对物业管理小区每季度开展一次物业服务企业信用考核，并汇总后报县住建局，考核结果将作为住建部门物业信用平台加减分和实施监管频次的依据；

7.法律法规规定的其他职责。

（三）居民委员会

1.在属地乡镇人民政府的统筹下开展物业监督管理工作，对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督；

2.指定专人担任小区物业管理工作的物管员，并在小区内公布，负责协调处理小区内的矛盾纠纷及“12345政务服务便民热线”和“县信访管理服务平台”交办的物业工单；

3.与乡镇建立物业管理联动机制，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；

4.对物业管理区域内存在的违法建设、安全隐患及其他违反物业管理有关法律法规的行为予以及时制止，并向属地乡镇和有关部门报告；

5.协助属地乡镇和有关部门做好对物业服务企业的考核；

6.法律法规规定的其他职责。

（四）物业服务企业

按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，并履行下列义务：

1.落实消防、安防措施和有关人员配备，确保消防、安防监控设施正常使用，切实做好物业管理区域内消防、安防和人民防空工程的维护管理；

2.负责物业管理区域内（含业主共有道路、其他公共场地等）的清扫、保洁和垃圾清运等；

3.对服务小区共用设施设备进行养护、维修；

4.做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，并妥善保管物业档案资料和有关财务账册；建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；

5.实行24小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

6.配合相关部门做好创建文明城市、垃圾分类等工作；

7.法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

（五）业主委员会

依照相关法律法规，执行业主大会的决定事项，并履行下列职责：

1.组织召开业主大会会议，并报告物业管理情况；

2.代表业主与业主大会同意选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3.及时收集业主和物业使用人的有关意见建议，并督促物业服务企业履行物业服务合同；

4.对业主和物业使用人的相关违法违规行为予以及时劝阻或制止，劝阻或制止无效的，应及时报告有关行政主管部门；

5.督促业主及时交纳物业服务费和其他相关费用；

6.组织开展专项维修资金筹集，并对其使用情况进行监督；

7.法律法规及业主大会赋予的其他职责。

（六）业主及其物业使用人

1.自觉遵守法律法规、管理规约、业主大会议事规则和由其制定的各项规章制度等；

2.爱护消防设施及器材，积极配合做好消防安全管理工作；

3.执行业主大会和业主委员会作出的有关决定；

4.按照有关规定缴纳住宅专项维修资金；

5.按照有关规定或约定交纳物业服务费等费用；

6.不得损害公共利益和他人合法利益，保持物业的安全、整洁、美观；

7.法律法规规定的其他义务。

六、保障措施

（一）提高思想认识。各部门单位要高度重视，切实强化组织领导，加快完善组织机构，不断优化基层管理机制，并以物业管理工作为契机，进一步维护社会稳定，持续推动全县经济社会高质量发展。

（二）加强行业监管。由县住建局牵头，各相关部门配合，加强对物业服务企业服务质量的检查考评，并将信用等级为D级的物业服务企业列入行业重点监管对象。健全信用体系，将物业服务企业的业务能力、服务水平、业主评价以及相关部门对企业的意见纳入诚信档案。同时，通过建立红黑榜制度、依法公开相关信息和推动行业自律等方式，进一步强化全过程监管。

（三）严格考核奖惩。实行信用等级考评，建立守信企业激励机制、失信企业惩戒机制，对有关违法违规行为予以依法惩处。同时，严格按照《湖南省房地产行业信用信息管理办法》相关规定，对服务水平低、业主投诉多、日常管理和年度考核不达标的物业服务企业进行处理。

                 安化县人民政府办公室

                   2024年9月10日